こんにちは、ユウキ（＠yuki_housebuild）です！
建ぺい率・容積率という言葉を耳にしたことがあるかと思います。
この2つは住宅建築にとって、基本的かつ重要な要素です。これらを知らずにいると、いざ家の設計の段階で思い通りにいかない可能性も。
建ぺい率と容積率の考え方を知っておけば、土地探し・家づくりを一層具体的にイメージできるようになります。
この記事では建ぺい率と容積率のなりたちや計算方法、例外なども詳しく解説していきます。
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建ぺい率と容積率で設計の自由度が変わる
土地探しをするとき、まず気になるのは立地環境や広さだと思います。しかし土地によって建てられる家の自由度が変わることを注意しておくべきでしょう。住宅設計の自由度を決めるのが建ぺい率と容積率です。
まず、ほとんどの土地に建ぺい率、容積率の制限が存在します。どちらも「土地に対してどれくらいの規模の家が建てられるか」の上限を決めたもの。土地の面積と比べて家の広さ、高さの制限がかかるようになっています。
そのため基準が緩い（パーセンテージが大きい、建ぺい率60％容積率200％など）ほうがより自由に設計できると言えます。
基本の「面積」3つ
まず、建ぺい率・容積率を知るには「敷地面積」「建築面積」「延べ床面積」を知っておかなくてはなりません。簡単に解説しておきますね。
敷地面積
敷地面積は土地の面積です。前面道路の幅が4m未満の場合はセットバックが必要です。
セットバックとは「2ｍ-道路の中心線からの幅」を敷地面積から差し引くこと。文章ではわかりづらいので図をご覧ください。
このように道路幅が4ｍに足りない分を後ろに下げて敷地面積としています。
法律上は幅が4m以上の道路に接した土地に建てなければいけないのですが、古い道路などは4mもなかったりするので…その対策がセットバックなんですね。昔ながらの住宅地などに多く見られます。
※ちなみに幅4m未満の道路を2項道路といいます。建築基準法42条第2項の規定で決まっているため。
建築面積
建築面積は建物が建っている面積です。建ぺい率に関係します。
真上から見て壁や柱に囲まれている部分、といった見方になります。1階部分に床がなくても2階部分でせり出していれば含まれます。以下の3つは建築面積に入りません。
- 天井が地上高さ1m未満の地階（地下室）
- ひさしや軒（のき）が1m以上出ているときの、先端から1mの部分
- 高い開放性がある箇所の、先端から1ｍの部分（広く開け放されたポーチなど）
地下室でも半地下のように天井が地上にあるケースもありますよね。天井が地上1m未満なら建築面積には入りません。
ひさし・軒は1m未満なら入りませんし、超えたら1m差し引いて計算します。バルコニー（ベランダ）は袖壁や柱の有無、奥行きで変わるのでちょっと複雑かもしれません。
壁や柱の支えがあれば床面すべてが建築面積に計算されますが、支えがなく奥行き1m未満なら算入されません。
延べ床面積
延べ床面積は建物の床面積の合計です。容積率に関係します。
吹き抜けは除外されます。基本的には玄関ポーチやバルコニーも入りませんが、面積を広くとって屋内の延長のように使える構造だと延べ床面積に入る場合もあります。バルコニーなら2ｍ以上の奥行きがあるとき、奥行き-2ｍの残り部分が床面積になります。
通常延べ床面積はこのように算出しますが、「容積率を計算するための延べ床面積」では緩和措置があるので容積率の項目で詳しく解説しますね。
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建ぺい率とは
建ぺい率は「敷地面積に対する建築面積の割合」。
建蔽（ぺい）率の蔽の次は覆い隠す・かぶせるという意味。建物で隠れた面積、といった感じですね。
建ぺい率の計算方法
建ぺい率＝建築面積÷敷地面積×100
200㎡の敷地に100㎡の建築面積なら建ぺい率50％になります。
容積率とは
容積率は「敷地面積に対する延べ床面積の割合」。
容積というと縦×横×高さの体積のようなものを思い浮かべるかもしれませんが、ここでは延べ床面積のことをさします。
容積率の計算方法
容積率＝延床面積÷敷地面積×100
200㎡の敷地に160㎡の延べ床面積なら容積率80％になります。
緩和措置
容積率の計算のための延べ床面積には緩和措置があります。地下室・車庫（ガレージ）・自転車置き場・備蓄用の倉庫などは、一定の面積以下なら延べ床面積に入れなくてもいいことになっています。
一定の面積というのは「全体の延べ床面積の○分の一」より少ない場合です。地下室は全体の1/3以下、車庫や自転車置場なら1/5、倉庫なら1/50など。あまり広いとしっかり容積率に入りますのでご注意ください。ちなみにガレージはビルトイン・インナーガレージと呼ばれるような家に組み込まれたタイプでも同じく緩和対象になります。
建ぺい率と容積率と建物の例
実際に建ぺい率と容積率がどう関わってくるか見てみましょう。
たとえば土地が200㎡、建ぺい率50％、容積率80％だったとします。建築面積は100㎡、述べ床面積は160㎡になる計算です。この値は上限なのでピッタリ合わせる必要はありません。
上の図の2パターンはどちらも容積率は160㎡使っています。違うのはその割り振り方。左では建築面積を100㎡いっぱいに使って二階を小さくし、右は1階を減らしても2階を同じ広さにする総2階パターンです。
建ぺい率が大きければ横に広く建てられ、容積率が大きければ高く建てやすくなる。
このように建ぺい率と容積率で設計の自由度が変わってくるのです。土地によってこの制限は変わるので、次の項目で解説します。
建ぺい率と容積率の制限
建ぺい率と容積率は土地ごとに決められています。規定がないと広すぎ・高すぎなど悪い意味で自由な設計が可能になってしまうので、限度を決めておく必要があるんです。風通しや日照の確保にも一役買いますよ。
購入しようとしている土地の建ぺい率・容積率は重要なポイント。では、その制限はどのように決まっているのでしょうか？
それは用途地域というもので決まっています。街づくりの設計図のようなもので、地域ごとにどんな目的で、どんな高さで、どんな広さの建物が建てられるのかなど細かく規定されています。詳しくは用途地域の種類と特徴の記事をご覧ください。
用途地域のお話の前にちょっとポイントが…
指定容積率と基準容積率
実は容積率は2種類あります。指定容積率（用途地域による制限）と、道路幅員による制限基準容積率（道路幅員による制限）で、2つのうち低いほうの値が採用されます。
指定容積率は地域ごとに一定のパーセンテージが指定されるもの。用途地域は検討している土地の自治体の都市計画担当部署やWEBサイトで確認できます。
基準容積率は前面道路が12m未満の場合に、「道路の幅×定数」で算出します。道路幅6mで定数40だとすると、6×40＝240%となります。具体的なパーセンテージ・定数は次の項目で。
土地の用途地域を調べる→建ぺい率・指定容積率がわかる。前面道路の幅→基準容積率がわかる。この流れで土地の建ぺい率・容積率を把握できます。
用途地域による建ぺい率・容積率の早見表
では具体的な数値です。用途地域ごとの建ぺい率・指定容積率と、基準容積率の定数を表にしました。
| 用途地域 | 建ぺい率 | 指定容積率 （用途地域） | 基準容積率の定数 （道路幅員） |
|---|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 第二種中層住居専用地域 | 30，40，50，60％ | 50，60，80，100，150，200％ | 40 |
| 第一種中高層住居専用地域 第二種中層住居専用地域 | 100，150，200，300，400、500％ | 40 （特定行政庁が指定する場合60） |
|
| 第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 準工業地域 | 50，60，80％ | 60 （特定行政庁が指定する場合40，80） |
|
| 近隣商業地域 | 60，80％ | ||
| 商業地域 | 80％ | 200，300，400，500，600、700，800，900，1000，1100，1200，1300％ | |
| 工業地域 | 50，60％ | 100，150，200，300、400％ | |
| 用途地域の指定なし | 30，40，50，60，70％ | 50，80，100，200，300，400％ |
複数並んでいるものは、自治体がそのうちどれかの値を指定しています。
例えば上の画像。この人は第一種低層住居専用地域の土地を見ていて、「建ぺい率50%、指定容積率100％、基準容積率の定数40」となっていました。前面道路の幅は4ｍなので4×40＝基準容積率160％となり、指定容積率のほうが小さいのでこの土地の容積率は100％となります。
土地のしくみを理解して納得の家づくりを！
土地にはそれぞれ違う用途地域、建ぺい率、容積率などが決められています。いわば個性のようなものです。
土地の個性がわからないまま「こんな家にしたい」と建築設計だけを考えてもうまくいきません。しかし特徴を理解しておけば土地を活かした家づくりができることでしょう。
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