土地の販売図面の見方とチェックポイント

こんにちは、ユウキ（＠yuki_housebuild）です！

今回は土地の販売図面についてです。土地を探して不動産会社に行くと、販売図面を見せてもらえます。

上の画像が土地の販売図面です。実際の図面を情報だけ書き換えて起こしています。土地の図面と細かな情報が書かれている説明書のようなものですね。（※インターネットの土地情報でも画像・詳細情報などほぼ同じものが載っています。）

こまごまと文字が並んでいて理解しづらそうですが、土地の重要情報がたくさん詰まっています。立地や価格はもちろんですが、家づくりや費用面に影響することもあるんです。

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土地の販売図面の見方

さっそく販売図面を見ていきましょう！どれも大事な情報ですが、特にわかりづらい箇所を中心に解説していきます。

大きく目立つ場所はアピールポイント

まず、図の左上。赤丸で囲った部分に大きく書かれている「建築条件無し」の文字。目立つように書かれていることは間違いなく土地のアピールポイントです。

土地には建築条件の有無があります。建築条件があると建築業者（ハウスメーカーなど）が指定されるなどの制限がつくので、建築条件がないほうが好まれる傾向にあります（建築条件付きの土地について）。

しかしながら…その土地で一番のメリットが書かれているということは、大きく書かない目立たせたくない条件も存在しているかもしれません。その他の情報も見逃さないようにしましょう。

 

宅地建物取引業の免許番号

ちなみに、ですが。

左下の赤丸の部分は宅地建物取引業の免許番号が書かれています。「○○県知事または国土交通大臣（2）第9999号」などと記載されていて、これは不動産業者の証拠となります。

（2）など、カッコ書きの数字は免許の更新回数です。免許更新は5年に一度（平成8年3月以前は3年に一度）のため、更新回数が多いほど営業期間が長い会社だとわかります。（2）なら10年以上の経験値があるというわけですね。長く営業しているから優良とは言えませんが、ひとつの参考にはなるでしょう。

 

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土地の図面のポイント

図面部分を拡大した画像です。

大抵の図面では前面道路とその土地の敷地が記載されています。方位や面積が書いてある場合もありますし、周辺地図を載せているものもありますね。

 

前面道路の幅（セットバックの有無）

意外かもしれませんが、前面道路の幅は重要です。

上図では公道約3.9mとありますね。実は建築基準法で、住居を建築する際は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があるのです。この土地の前面道路は4mに満たないので、そのぶん後ろに下がらなければなりません。後ろに下がることをセットバックといい、図面でも「○cmセットバック要」と書かれています。（土地のセットバックの解説）

なお、前面道路の幅が指定されるのは都市計画区域内のみです。山林や田畑が多い地域などの区域外の場所は、細い道路でも問題ありません。

 

擁壁の有無

また、画像のように擁壁が書かれていることもあります。擁壁は高く盛った土が崩れないように抑えるための壁。土台の高さが出るので階段で出入りするつくりの家もあります。

ただ、玉石擁壁と言われる石を積んだ擁壁は耐久性が低く、作り直さねばなりません。ヒビが入っていたりしても危険です。不適切な擁壁であれば再工事になるので費用がかかります。不動産会社に確認しましょう。

 

土地の形や数値は結構アバウト

販売図面の形や数値はアバウトなものです。土地図形も正確ではありませんし、「約13m」など距離もだいたいのもの。形状などは雰囲気をつかむための目安と思いましょう。

 

物件の詳細情報のポイント

土地の販売図面、右側の表です。

パッと見でわかりづらい部分や抑えたい部分を赤で囲みました（多いですね）。一つずつ見ていきましょう。

 

1.土地の面積と価格

ほとんどの方が気になる、土地の広さと価格です。

同じような土地に比べて妙に安ければ、それなりのデメリットが隠れていると考えられます。デメリットを見つけ、納得した上で取引したいところ。

また、この表では空欄ですが「私道面積」に記載がある場合は注意が必要です。土地の中に私道、すなわち道路として使う部分があるという意味になります。私道面積があるときは不動産会社に状況を確認しておきましょう。

 

2.土地の権利

売買によってどんな権利を得られるのかが書かれています。ほとんどの土地は「所有権」という土地の権利を得られるかたちですが、まれに「借地権」というものも。借地権は言葉通り借りているだけなので、地代が発生したり、お返しする時も来ます。見逃すことのないよう。

「地目」は多くの土地では「宅地」、郊外では「山林」などが見られます。宅地なら特に問題ありません。山林は基本的に家は建てられますが、宅地に地目変更することが多いです。地目変更には建物がある状態が必要なので、建物の登記と一緒に地目変更するのが良いかと思われます。変更手続きは自分で法務局に行っても可能ですし、建築会社（関連の土地家屋調査士など）にお願いもできます。

 

3.建物の建て方関係

その土地が都市計画区域内の場合に設定されます。住宅地ではほとんどの場所が該当します。この表でも市街化区域になっていますね。

まず「用途地域」です。用途地域は周辺地域にどのような建物が建てられるかを定めています。この土地は「第一種低層住居専用地域」に指定されていますが、一番制限のかかる地域です。お店などは建てられない、一般的な住宅のみになります。住居なら大抵の用途地域で建てられますが、周囲の環境や高さの制限もあるのでチェックしておくと良いでしょう。（用途地域の解説）

「建ぺい率と容積率」は建物の広さ、高さの上限に関わります。建ぺい率が高いほど土地に対して広く家を建てられ、容積率が高いほど高さを出せるというイメージです。（建ぺい率と容積率の解説）敷地いっぱい使いたいとか、高さのある家づくりをしたいなど希望があるなら見逃せないポイントです。

「他の法令上の制限」は土地にかかる制限です。ここでは宅地造成工事規制区域、屋外広告物条例禁止区域が適用されています。

宅地造成工事…は土地の造成をすると災害や不測の事態が起こりうるので、造成工事をするなら自治体の長に許可を取って、というもの。造成とは盛土・切土・擁壁工事などですが、住宅建築のため（より強くするため）の工事なら許可不要の地方もあるようです。どちらにせよ素人の入るものではないので、不動産会社に問題ないか尋ねておくと安心ですね。屋外広告物…は地域の景観・環境を保つために広告を設置しないでという条例です。そう問題はないかと思われます。

 

4.引渡関係

「引渡条件」は、現況（現状）引渡となっています。これは更地でも古家があってもそのまま引き渡しますよ、という意味です。現在の状態のまま売買するので、その後のことは買い主でよろしく…といった感じでしょうか。配管工事や地盤補強が必要でも買い主が費用を負います。引渡日は即日のほか相談、などと書かれているでしょう。売り主に何らかの事情があって引渡日をいつ以降にしたい、というケースもあります。

この土地は更地の現況引渡となっていますが、ちょっと問題点もあります。それが次の項目です。

 

5.その他重要な点

「設備」は水道や電気、ガスが通っているかなどの情報が書かれます。郊外などでは水道の配管がされていない土地もあり、その場合は別途配管工事が必要です。

「備考」はよく確認しましょう。今回のように「セットバック要」「従前の建物の基礎有」など具体的な情報が書かれています。備考というには重要すぎるポイントです。セットバックは先程触れましたね。従前の建物の基礎有りというのは問題ありです。更地とは言っても基礎が残っているので、撤去しなければなりません。工事費用がかかる可能性が高いので注意しましょう。

 

土地の販売図面からわかったこと

最初の全体画像に戻ってきました。ここまで読んできてわかったことをまとめます。

この土地は駅から徒歩圏内で交通の便は良さそうです。水道電気ガスも問題なし。しかしセットバックにより敷地が少し狭まりますし、前の建物の基礎が残っているのが気がかりです。購入する前に追加費用が必要そうか、価格交渉できないかなど聞いておきましょう。

 

 

少しでも不明なところは不動産会社に聞いておこう

この記事内で何度も「不動産会社に確認」と書いてきました。土地はそれぞれ状況が違うので、ひとくくりにして言えず…。やはり情報を持っている不動産会社に尋ねるのが一番間違いないです。

ちょっとでも疑問に感じたら、些細なことと思わずに確認です！こちらが何も言わなければ納得したものだと受け取られてしまいます。

疑問点を見つけるために大切なのは、土地の販売図面をしっかり読むこと。買い主が得られる貴重な情報ですから、わかりにくくても向き合いましょう。

 

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