資金計画 住宅ローン

本審査通過後の流れと住宅ローン契約手続きの詳細

投稿日:2019年1月9日 更新日:

こんにちは、ユウキです!

事前審査、本審査とハラハラしながら進んできた住宅ローン審査。それもパスしたらいよいよ契約です!

住宅ローンの契約は正式には「金銭消費貸借契約」「金消契約」といいます。

今回は本審査を終えたあとの流れ、金消契約に必要な書類やかかるお金について解説します。

ユウキ
ここまでくれば引き渡しまであと少し!念願のマイホームです。

※例のごとく必要書類や費用はその人の状況や契約内容によって異なります。この記事を参考にしていただければ嬉しいですが、しっかり不動産・金融機関の担当者に確認してください。

本審査後の流れ

おおまかな流れは上の画像の通り。

本審査後は建物の完成を待ち、建物の登記をします。その後住宅ローンの契約と抵当権設定をして、融資の実行・残金支払いです。支払いが終われば鍵を渡してもらえます。

 

不動産会社で表題登記完了日・融資実行予定日を相談

本審査に通れば、金融機関から融資内定した旨の書類が届きます。まずはこれを持って不動産会社(ハウスメーカー)にお話ししましょう。

不動産会社に確認することは「建物の表題登記ができる時期」「融資実行予定日」です。

住宅ローン契約をするためには建物の登記が済んでいなければなりません。なので建物が完成している必要があるんですね。これを踏まえて、いつ融資を受けて支払いをするのかも相談しておきましょう。

フラット35の場合は適合証明がいつ取れるか、火災保険の見積もりや契約は済んでいるかなども要確認です。フラット35ではどちらも義務になっています。

表題登記とは…「地番・地目・地積」など、土地のプロフィール的な情報。
登記は法務局で行い、登記簿に記載されます。表題登記がないと抵当権(物件を担保にすること)が設定できません。登記の種類は表題登記の他に権利登記があります。権利登記には所有者の情報、抵当権などの設定があるかが記載されます。法務局での登記はハウスメーカーの紹介する司法書士が行ってくれますが、自分ですることも可能です。

 

金融機関で金消契約日・融資実行日を決める

金融機関に表題登記完了日と融資の希望日を伝えたら、「金消契約日」「融資実行日」を決めます。今度は具体的な日付が決まりますよ。必要書類などを案内されるので、しっかり準備しておきましょう。

金消契約をしてから融資の実行までには1週間~10日前後かかります。そのため融資日より前に契約をしておかねばなりません。

 

金消契約・融資の実行

契約日当日、金融機関で金消契約を結びます。滞りなく契約が済めば、融資実行日がくれば融資金額が振り込まれ残金・諸費用の支払いになります。

融資されたお金は基本的に自分の口座に振り込まれます。もちろん振り込まれたお金を自由に使えたりするわけもなく、あらかじめ各所への振込依頼書も準備してあるはず。このあたりも担当者の方がしっかり用意してくれます。

ハウスメーカーに直接振り込んでもらう「代理受領」が可能な場合も。ハウスメーカー提携の金融機関であったり、不動産会社と金融機関の了承が得られているなどの条件付きです。

ユウキ
融資が実行され、残金を支払えばようやく新居の引き渡しです!待ちに待った瞬間ですね。

手続き関係が済むと「償還予定表」がもらえます。契約日、最終回返済日、引き落とし日、利率や引き落とし金額など具体的な返済予定が書いてあるのでよくチェックしておきましょう。

 

引っ越し前に住民票を移す?

ちょっと脱線しますが、不動産会社から「住宅ローン締結前に住民票を移して」と言われることについて。

リフォームや建て替えならいいのですが、注文住宅や別住所の物件を購入すると、当然ながら旧住所と新住所は違いますよね。

住宅ローンの契約には新住所の住民票が必要です。でも契約時は引き渡しを受けておらず、どうしても引っ越し前に住民票を異動することになります。

さらに建物完成の際の所有権登記も、旧住所でしてしまうと新住所に訂正する二度手間になってしまいます。

住宅ローンの契約のため・登記の無駄を避けるために早い段階で住民票を異動させる必要があるんです。

ただ、転居手続きは「引っ越してから14日以内」と定められています。本来は事前の届出はよくありませんが…実務上ありえる、というのが実情です。

ユウキ
引き渡しを受けてなくても「引っ越し済みです」として転居届を出すわけです。

 

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住宅ローン契約に必要な書類

ここでは一般的に必要とされるものをご紹介します。太字は必須、それ以外は状況に応じて。

  1. 印鑑証明書2通
  2. 住民票(家族全員分)2通
  3. 本人確認物(免許証、保険証など)
  4. 実印
  5. 収入印紙(金消契約用、口座引落の同意書など)
  6. 各種契約書の原本(土地売買、建物工事請負など)
  7. 返済口座の届出印
  8. 代理受領の委任状(ハウスメーカーに直接振り込む場合)
  9. 適合証明書の原本(フラット35の場合)
  10. 長期優良住宅認定書の写し(フラット35、長期優良住宅の場合)
  11. 住宅性能評価書の写し(フラット35の場合)
  12. 表題登記のある登記簿謄本

審査では収入や物件に関する書類が多かったのに対し、金消契約時には実印や住民票、収入印紙など手続きに関わるものを準備します。

契約者が本人だけなら本人確認物や実印は本人分のみ、配偶者の方などが連帯債務者になっていればその方の分も必要です。

連帯債務者とは…連帯保証人と似ていますが違うもの。連帯保証人は債務者(借りた人)が返済不能になったとき肩代わりするもの、連帯債務者は一つの債務(ローン)を二人で支払う、という意味。

住宅ローンでは夫婦で債務者・連帯債務者となることがほとんど。一つの口座から引き落としするので、普通に支払っていくぶんには意識することはありません。連帯債務者を立てると収入合算して審査を受けられる、住宅ローン控除を二人で受けられるなどのメリットが。離婚してしまっても債務は残るなどの注意点はありますが…

フラット35は建物の性能評価がわかるものが必要です。
長期優良住宅は金利が安くなるメリットがあるので、認定を受けた場合は認定書の写しを提出しましょう。各種証明書はハウスメーカーに取得してもらいます。

 

住宅ローン契約に必要な費用

ユウキ
いわゆる「諸費用」。契約時にかかるお金も確認しておきましょう!
  1. 印紙税(金銭消費貸借契約時に必要な税)
  2. 手数料(フラット35なら融資手数料、民間ローンなら事務手数料)
  3. 保証料(保証会社の利用にかかる費用。フラット35は不要)
  4. 火災保険料(フラット35は必須)
  5. 地震保険料(任意)
  6. 登録免許税(抵当権設定に)
  7. 司法書士報酬(司法書士に登記依頼するとき)

印紙税


課税物件の契約書にかかる税。郵便局で購入できます。

書類の種類や取り交わした金額によって税額が変わり、住宅ローンなら借入金が500万~1,000万で1万円、1,000万~5,000万で2万円の収入印紙を貼ることに。

金消契約のほか、自動引落の同意書などの書類にも必要なので枚数を確認しておきましょう。その他の書類は200円です。

 

手数料

フラット35なら融資手数料民間ローンなら事務手数料という形。ローン契約の手数料ですね。

どちらも金融機関によって金額は異なります。注意したいのは「手数料○万円」、と決まっているところと「借入金額×○%」と借入金額に比例して高くなるところがあること。手数料だけで良し悪しは測れませんが(手数料が高くても金利が低いなども)、借り入れする金融機関がどんな手数料計算なのかは把握しておきましょう。

 

保証料

ローン保証会社(連帯保証会社)を利用する際にかかる費用。金額は「借入金額×○%」のかたちですが、保証会社や借入金額、返済期間などによって変わります。支払いかたは金利に組み込んで返済と同じくする方法と、一括前払いする方法があります。

保証会社はもしローンが返済不能になったら、金融機関と連携する保証会社が立て替え(代位弁済)をしてくれます。そのための保証料です。

当然保証会社が返済してくれたらそれで終わりではなく、立て替えてもらった分は保証会社へ返済することになります。返せなければ競売などに進んでしまいます…。
フラット35をはじめ、保証料のかからない金融機関もあります。

 

火災保険料・地震保険料

火災保険は火事や雷、水害などの災害被害に遭った際の保険です。地震は火災保険の適用外なので、別に加入する必要があります。と言っても地震保険単独では加入できず、火災保険とセットにして入ります。

火災保険の金額は保険会社や保障の手厚さなどで変わります。10,000円〜30,000円/年程でしょうか。

地震保険は都道府県によって変わります。木造住宅なら11,600円〜38,900円/年など。財務省の地震保険のページで確認できます。

 

登録免許税・司法書士報酬

住宅ローン契約ではありませんが、それに付随する抵当権設定のためにかかる費用です。

住宅ローンという債務を負ったら、土地建物を担保設定しなければなりません。基本は司法書士に依頼し、法務局で抵当権設定登記をしてもらいます。登録免許税は債権額×0.4%(2020年3月まで-0.1%の軽減税率)なので、3,000万円の借入れなら12万円(軽減税率適用で9万円)です。税率や軽減は変更があるため国税庁の登録免許税のページを参考にしてください。

司法書士に依頼すれば、その報酬の費用もかかります。

 

※フラット35も団信保険料が金利に含まれるように

これまでフラット35は、団体信用生命保険が別加入だったため保険料も別途支払いが必要でした。が、平成29年10月1日よりフラット35の制度改正があり民間ローンと同じく金利に含まれるように。

以前は1年目は住宅ローン資金受け取りと同時に支払い、2年目以降は毎年一回引き落とされる…という形でしたが、金利に保険料が含まれるようになったため、契約時の団信保険料の支払いはなくなりました。

 

住宅ローン契約と融資が済めば一段落?

たくさんの書類を集め、まとめるのにも慣れたのではないでしょうか。整理されていれば後々探したときに助かりますよ。

契約書、融資、諸費用の段取り…わかりづらいですよね。このあたりはプロである担当者に流れを一任しましょう。一生に一回ほどしか関わることのない私たちより、何度も経験している担当者のほうがわかっているのは当然なんです。

こちらは必要書類に不備がないか、何日までになにをしておけばいいか、などしっかり準備しておけばOKです。

資金計画を立て、土地を探しハウスメーカーを探し、たくさんの打ち合わせをし…やっとここまでたどり着きましたね。お疲れ様でした!

ユウキ
引き渡しが済んだら、郵便や水道電気ガス、クレジットカードなどの住所変更などもお忘れなく!

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