用途地域の種類と特徴

こんにちは、ユウキ（＠yuki_housebuild）です！

家を建てるぞ！と一大決心。まず悩むのが「どこに建てるか？」

そう、土地ですね。広さ、周辺の施設、交通の便。生活の拠点になるわけですから、土地へのこだわりは大事です。

しかし、土地には広さや形状以外にも、住宅を建築する上で見落とすことの出来ない重要な確認事項があることはご存じでしたでしょうか。

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用途地域かんたん解説

前提として、各都道府県には都市計画法によって「この辺りはこういう方針で街づくりしますよ」という都市計画区域が設定されています。（区域外もあります。主に田舎）

都市計画区域内の土地は、方針にもとづいて「ここにはこんな建物を建てましょう、禁止もあるよ」というルールがあります。これが用途地域です。

用途の決まりがある地域、ということですね。ざっくり言うと住宅エリア、商業エリア、工業エリアなどが定められています。

※なお、一般的な居住用の住宅はどんな用途地域でも建てられます。もちろん用途地域がない場所でも建てられます。

 

用途地域の注意点

しかし用途地域の指定によって、「理想の家が建てられない」可能性も。

用途地域では建物の高さや広さの制限もかかるのです。そのため高い三階・四階建ての家を建てたくても低層住宅の地域だから無理だった…といったケースが起こりえます。（用途地域の種類については後述します）

また、用途地域によってまわりの開発も進むため、住んでから想定外の環境になってしまった…なんてことも考えられます。
高い建物が建つかもしれない、お店ができるかもしれない、ホテルやカラオケができるかもしれない。これらを考慮する必要があります。

上記を確認しておくことが大切です。
用途地域は役所の都市計画関係部署や自治体サイトで閲覧可能です。「住んでいる（住みたい）場所　用途地域」などで検索すると見つかるでしょう。

 

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住宅が用途地域で制限されるもの

家を建てるとき、用途地域の影響を受けるのは主に2点。「建物の広さ」と「建物の高さ」です。それぞれを詳しく解説していきます。

 

建物の広さ

建ぺい率（敷地面積に対する建築面積）・容積率（敷地面積に対する延べ床面積）が制限されます。

建ぺい率50％なら土地の半分の面積まで建物が建てられます。
容積率80％なら土地の8割までの延べ床面積になります。

土地いっぱいに建てたいと思っても上限があるんですね。

 

建物の高さ

建物の高さの制限には、絶対高さ制限、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、日影規制などがあります。高すぎる家は日影を作ってしまうので規制されてしまう、ということです。各項目をもう少し掘り下げてみましょう。

 

絶対高さ制限

「絶対高さ制限」は純粋に高さの上限が決められているもの。
低層住宅にのみ設定されていて、10mもしくは12mが上限です。

 

道路車線制限

「道路斜線制限」は前方の道路から計算する高さの上限です。
道路からの角度（道路幅1に対して1.25または1.5）で引いた斜線を越してはいけません。
一定の距離（適用距離）を離れれば斜線制限はなくなります。道路から後退（セットバック）して建てた場合は後退した分の緩和措置があります。

 

隣地斜線制限

「隣地斜線制限」は隣の土地との境界から計算する高さの上限です。
中高層の地域に当てはまります（低層住居は「絶対高さ制限」でさらに低い高さが設定されているため該当せず）。
住居系の地域では勾配が1.25倍・高さ20mと低めに定められています。

 

北側斜線制限・日影規制

「北側斜線制限」は北側の土地との境界から計算する高さの上限です。
低層・中高層の住居に当てはまります。建物の北側に落ちる日影を考慮した制限で、低層では5ｍ以下、中高層では10ｍ以下になるよう指定されています。

 

「日影規制」は周辺に日陰ができすぎないよう定められた規制です。
冬至を基準にして、敷地の境界線から一定距離（5m～10m）の場所が日影になる時間を基準以下にしなければなりません。
日影を何時間以下にするのかは用途地域によって変わり、3時間～5時間です。

 

住居に関わる用途地域の種類

用途地域は全部で13種類ありますが、住居系の地域は主に8つ。
下に行くほど規制が少なく商工業系も建てられますが、あくまで「住居メイン」。住宅の多いエリアです。

 

第一種低層住居専用地域

低層住宅のための地域。小さなお店、住宅兼事務所、小中学校など。
高さ制限で10、12ｍ以下に定められているので2階建ほどまでの住宅やアパートが並びます。昔ながらの住宅地といった地域。コンビニ・スーパーも建てられません。
※2019年夏より一定条件を満たせばコンビニが出店可能になるようです。

 

第二種低層住居専用地域

主に低層住宅のための地域。150㎡以下の店舗、小中学校など。
第一種低層住居専用地域に加え、お店（コンビニ、喫茶店など）が建てられるので買い物などの利便性は高まります。

 

第一種中高層住居専用地域

中高層住宅のための地域。病院や大学、500㎡以下の店舗など。
マンション、団地が建てられたり、大学や専門学校、銀行の支店なども建てられちょっと都会的な地域に。駅の近くに見られます。

 

第二種中高層住居専用地域

中高層住宅のための地域。病院や大学、1,500㎡以下の店舗のほか必要な利便施設。
第一種中高層住居専用地域に加え、2階建てまでなら1500㎡という広い店舗が建てられます。

 

第一種住居地域

住居のための地域。3,000㎡までの店舗や事務所、ホテルなど。
制限はかなり緩くなり、さまざまな建物が建ちます。ボーリング場、自動車教習所、50㎡以下で安全性の高い工場なども可能。

 

第二種住居地域

住居のための地域。10,000㎡までの店舗や事務所、ホテル、カラオケボックスなど。
第一種住居地域に加えて更に大きな店舗やパチンコ店、麻雀店など。商業エリアの近くや道路沿いに設定されることも多いです。

 

準住居地域

道路の沿道において、自動車関係の施設と住宅の環境のための地域。
住居系では一番幅広い種類の建物が建ちます。10,000㎡以下の大型店舗や事務所、映画館など。

 

田園住居地域

低層住宅のための地域。農産物直売所など農業に関わる建物。
まさしく田園地帯、農業の盛んな地域のためのものです。あまりメジャーではありませんが住居系の一つ。

 

その他の用途地域

その他、商業系・工業系の用途地域が存在します。

 

自治体の条例で例外も決められる

用途地域で大まかな都市計画が立てられていますが、自治体独自のルールがあることも。かゆいところに手が届くローカルルールとでも言いましょうか。用途地域と併用して使われます。

例えば「特別用途地区」。教育施設にふさわしくないものは建てない場所（文教地区）、住宅や別荘・ホテルを建てる場所（観光地区）などがあります。

また、「高度地区」の指定があれば高さの下限または上限が定められています。景観や人口密度などで決められるようです。

ほかにも建ぺい率と容積率に関わる「高度利用地区」など、自治体が独自に設定できるものは多いです。

都市計画は、大枠を用途地域（国、都市計画法）で定めて、細かいところは自治体の条例で決まっているんですね！これも役所で確認してみないとわからないことです。

 

土地の見どころは場所や形だけじゃない

土地探しはさもすると立地や広さ、形状だけで考えがちです。

しかし、自宅の建築にどんな制限があるのか？まわりの環境はどうなのか？も抑えておきたいポイントです。

 

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