建築条件付き土地のメリット・デメリットと解除方法

こんにちは、ユウキ（＠yuki_housebuild）です！

土地探しをしていると「建築条件付き」「建築条件なし」という表示に出会うことがありますね。

あなたは建築条件についてどれくらいご存知ですか？更地だし自由に建てられるだろう…と思ったら大間違い。建築条件の有無は家づくりに大きく関わってきます。

この記事では建築条件付き土地のメリット、デメリット。そして条件を解除する方法をお伝えします。

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建築条件付き土地とは？

建築条件付き土地、いったいどんな条件なのかが問題です。

その条件は「建設業者（ハウスメーカー）が指定されている」「一定期間内に住宅の工事請負契約をする」の2つ。

ふつう、土地を購入したらハウスメーカーや工務店、建築士など自分好みの家を建ててくれる建設業者を探しますよね。建築条件付き土地はハウスメーカーが決められているので自分では選べません。

そして土地の契約後は一定期間（だいたい3ヶ月ほどが多い）以内に住宅の契約をします。

※逆に、期間内に建築契約をしなければ土地の契約も含めてすべて白紙撤回になり、手付金も返還されます。詳細は営業担当に確認してみてください。

建築条件付き土地のメリット

まず、建築条件付き土地の買い主側のメリットを挙げてみます。主に「立地や価格条件の良さ」「建売に比べて自由度がある」という点になります。

立地が良い

交通の便が良い、買い物に便利、学校に近いなど好立地な土地が多い傾向にあります。建築条件付き土地なら、売り主は土地・建物両方の利益が見込めるので「いい土地」を取引しやすいんです。

実際に土地探しをすると実感しますが、いい土地を見つけるにはなかなか骨が折れる…。そもそも売地の絶対数が多くないですし、その中から希望に合った土地となると、かなり腰を据えて探す必要があります。

立地は毎日の暮らしだけでなく、資産としても重要なポイント。建築条件付き土地なら住みやすく資産価値の高い場所を見つけやすいです。

 

相場より安い

建築条件付き土地は相場より少し安くなっている場合が多いです。立地の話とも関係しますが、売り主は土地・建物で売上が出るので多少価格を下げても利益が確保できるというわけです。

 

資金計画を立てやすい

建築条件付き土地には、「この間取り・設備だと総額いくら」という参考プランがあることが多くあります。建物のイメージに対する価格の基準がわかるので資金計画が立てやすいです。

 

間取りや内装をある程度自由にできる

自由設計（フリープラン）といって、間取りや内外装、住宅設備などの設計・変更ができる場合もあります。建売住宅だと既に建っているものをそのまま買うしかありませんが、土地の購入からスタートなので自分好みに家づくりができると言えます。

ただ、デメリットの項目でも触れますが「自由と言いつつ自由にできない」ケースも存在しているので注意も必要です。

 

建設工事の状況を見ることができる

土地から買うので建物が建てられていくさまを見ることができます。手抜き工事でないか、欠陥住宅にならないかを目で見られる。頻繁に現場に通うだけでも「ここの施主はよくチェックしているから手は抜けないな」と思ってもらう効果があります。建売住宅にはないメリットです。

自分で判断するのが難しい・見に行く時間がない人は第三者機関に検査してもらうことも可能です。

 

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建築条件付き土地のデメリット

デメリットは建築条件である「ハウスメーカーの指定」「期限が決まっている」のほか、想像より設計が変更できなかった…というケースも少なくありません。

建設業者が決められている

一番の特徴であり、一番のデメリットとも言えるのが建設業者を指定されていること。

住宅展示場を見れば分かる通り、ハウスメーカーが違えば家の雰囲気は全く違います。雰囲気だけならいいですが、建築方法（在来工法やツーバイフォー工法など）や断熱材や内外装材の種類など「使える材料・技術」がメーカーごとに違うのです。

最初から一社に決められていると選択肢の幅が狭くなるということではあります。

 

完全に自由な設計はできないケースも

自由設計なら、1から間取りを考えてキッチンなどの設備を選びたいですよね。しかし本当に自由がきく場合もあれば逆もあるのです。

例えば間取りなら、ハウスメーカーのプランの間取りに多少の足し引き程度でほとんど変えられなかったり。設備や内外装も指定されたものの中から選ぶほかなかったり、など。

ハウスメーカーによっては、以下の実例のように、買主の足元を見るように高飛車な態度を取る会社も存在します。

 

打ち合わせ時間が少ない

自由設計だとしてもネックになるのが時間のなさです。建築条件に「指定された期間内に住宅建築の契約をする」必要があるため、その期間内に設計の打ち合わせを完了する必要があります。

ハウスメーカーの営業担当、設計担当と予定を合わせ、打ち合わせをする…自分で間取りを考えても設計上建てられなければ練り直し。窓の位置やサイズ、住宅設備のショールーム見学に行く時間を取れるか？など、短い期間でどこまで詰められるかが勝負になります。

勢いで行けるのはある意味いい事かもしれませんが、じっくり検討したい人にとってはちょっときついですね。なお、場合により壁紙など着工後でも変更可能なものもあるので担当者に確認してみると良いでしょう。

 

建築条件付き土地で家を建てるときのポイント

見つけた土地が建築条件付きだった！という方のために、担当者に確認しておきたいポイントをまとめておきます。

まず、土地を契約してから建物の工事請負契約をするまでどれくらいの期間があるのかを確認しましょう。あまりに短いと設計に時間を取りづらくなります。

土地の契約をしても、建物の契約に至らなければ白紙撤回（すべてなかったことになり手付金も返還される）になるかの確認も大切です。

なお、土地と建物の同時契約を迫られた場合は注意が必要です。建物の仕様が決まっていない＝ハウスメーカーの規定プランで金額を出し、その価格で契約を結ぶことになってしまいます。あとで変更可能だと言われても、一度契約してしまうとその後の打ち合わせにより契約を取りやめたくなった際に手付金が戻ってきません。土地と建物の同時契約を進めた不動産業者に行政処分が下っている事例もあります。まずは土地の契約、設計打ち合わせ後に建物の契約という順序だと覚えておいてください。

設計に買い主がどれくらい関われるか、注文住宅のように細部にこだわれるか。建物の契約前にしっかり見積もりは出してもらえるか。壁紙など細かな変更はあとからでも可能か。など契約前・契約後にできることの確認もしておくとよいでしょう。

 

建築条件の解除方法

土地は理想的、でもハウスメーカーを変更したい…なんとかならないか？

なんとかできるかもしれません。建築条件は解除できることもあるのです。

ただし、新興住宅地（〇〇タウンなど名前がついていたり）でハウスメーカーが統一されている地区はまず解除できないです。それ以外の場合なら可能性はあります。

建築条件付き土地の売り主は「不動産業者」か「ハウスメーカー」です。どちらも土地+建物のセット販売で利益を得ているので、条件を解除すると建物の利益がなくなってしまいます。そのため、解除するなら得るはずだった利益と同じか、それ以上の金額を上乗せする必要がある場合がほとんどです。

ケースバイケースですが、下記のようなときに解除しやすいです。

金額のほか、なかなか買い手がつかずに売却を急いでいるような土地なら解除してもらいやすいと言えます。

 

本命ハウスメーカーの営業マンに交渉してもらおう

実際にどうやって条件の解除をするかというと、本当に建てたいハウスメーカーの営業担当に相談し、交渉してもらうのがよいでしょう。素人がただ行ってもうまく行きませんが、ハウスメーカー・業者同士なら交渉のテーブルにつけます。

「どこそこの土地が非常に気に入っているのだが、建築条件が付いている。条件が外せたらあなたの会社で建てるので、交渉してもらえないか」という趣旨でお話すれば応じてもらえるかもしれません。

 

まとめ

建築条件付き土地の良し悪しをご紹介してきました。条件付きと言うととっつきにくいイメージですが、「いつまでに、何ができるのか」をしっかり把握できれば納得行く家づくりは可能です。

条件のハウスメーカーが好みと合わなかったり、お願いしたい会社が決まっている場合は条件の解除を検討してみましょう。

 

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一生に一度の家づくりで後悔しないために…

家づくりを進めている方で、このような悩みを抱えている人は多いのでは無いでしょうか。

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