土地探しのコツと身に着けておくべき知識
こんにちは、宮城の家づくり情報局 編集長のユウキ（＠yuki_housebuild）です！
人生に1度の買い物と言ってもいいマイホーム。快適な家を建てたいですよね。
でも、快適な家ってなんなのか？誰しもが豪邸に住みたいとは思いません。自分や家族が毎日を過ごす場所、暮らしていて幸せを実感できる家づくりをしたいのではないでしょうか。
仕事や買い物に行きやすい、洗濯物を干しやすい、料理が便利にできる、共有スペースもプライバシーもある…ささやかな利便性の積み重ねが暮らしやすい家につながります。
家づくりの基本は土地です。間取りや設備も重要ですが、土地あってこその家。建物は設計次第で工夫できますが、土地は唯一無二。土地に合わせて住みやすい家をコーディネートするのが賢い方法なのです。家づくりの基本かつ、肝である土地の探し方のコツや知識をお伝えします。
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土地探しのためのコツ・心構え
総予算を決め、余裕を持った資金計画を
単純に総予算＝土地+建物と考えてはいけません。家づくりでは様々な場面でお金がかかります。
一例ですが、地盤調査（改良）、擁壁工事、外構工事、配管工事、各種登記費用、各種保険料や税金などをが必要に応じて支払うことになります。調査、工事、登記などなど…すべて人も時間もいりますからね。諸費用とも言われ、200～500万ほどかかります。
設計の段階で間取りの変更や設備のグレードアップをすることも多々あるので、資金計画は余裕を持っておきたいです。
余裕を持つには土地にお金をかけすぎないことが肝要。お金を出せば一般的に「良い土地」とされる場所が手に入りますが、土地に重きをおいて建物の設計段階でお金が不足すると困ります。あらかじめ「わが家が土地に出せるお金は○○万円」と決めておき、その範囲内で検討することをおすすめします。
販売図面・情報をじっくり読もう
インターネットの土地情報、不動産屋で見れる販売図面ともにこれでもか！というくらい読み込みましょう。飛ばしていい項目はないと言っても過言ではありません。
分かりにくい項目こそ重要だったりします。ここで見落としがあると、後から「この件で追加費用がかかる」と言われる可能性もあります。
- 建築条件の有無
- 前面道路の幅
- 土地の権利は所有権か
- 用途地域の種類
- 建ぺい率・容積率
- 上下水道・電気・ガスの整備状況
- その他、擁壁の有無やセットバックの必要性など
ざっと挙げるだけでも上のようなチェックポイントがあります。気になる点は不動産屋に直接聞いたり調べたりするなどして解決しておきましょう。
上記リストの概要はこの記事の後半でもお伝えしています。販売図面の読み方は下の記事で一つ一つ解説しています。
現地で周囲の環境を見ておこう
現地を見ずに決める人はいないとは思いますが…インターネットや紙面、不動産屋の話は重要な点が抜け落ちています。周囲の環境です。
向こう三軒両隣、どんな家が建っているのか？前面道路は狭すぎないか？日当たり、日影はどうか？ゴミ集積場の場所や使われ方など。
隣家の間取りや形状からは目隠しフェンスの必要性、窓の位置や採光を考慮できます。道路からは駐車のしやすさ、日当たりが悪ければ雰囲気だけでなく湿気による苔やカビなども想定できます。これらを理解しておけば設計段階で対策を取れるのです。
現地で見なければわからない情報はたくさんあります。通勤・通学するイメージで徒歩や車で行くと良いでしょう。平日・休日、日中・夜間など時間を変えて何度か行ってみることをおすすめします。
登記簿を取ってみよう
現地とは逆に、目に見えない情報があるのが登記簿です。登記簿（登記事項証明書）は法務局に行けば誰でも取得できます。
登記簿は「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」の3つの項目からなっています。
- 表題部：土地の地目（宅地、山林、公衆用道路など）や地積（面積）
- 権利部（甲区）：所有権に関わる情報。どんな人が土地を持っていたのか、売買や譲渡、差押や競売の履歴。
- 権利部（乙区）：所有権以外の権利情報。ほとんどの場合は抵当権（不動産を担保にしてお金を借りた記録。住宅ローンや事業資金など）。
注目すべきは①所有者が間違いないか。土地を購入するなら個人名か不動産会社の名義になっているはずです。
②差押えや抵当権登記は抹消されているか。差押え中ですと、まず売買ができません。抵当権は残っていても売買可能ですが、そのままにしていると他人の借金返済が滞ったために土地を競売に出される…なんて悲劇になりかねません。抵当権は必ず抹消されていることが大切です。売り主側が売却金額で返済完了する場合、所有権の移転と抵当権の抹消を同時にすることになります。不動産会社に確認しましょう。
登記簿の申請には手数料（480円～600円。申請方法による）と土地の地番が必要です。地番は普段私たちが使っている住所とは異なります。法務局に電話で聞いたり、備え付けてあるブルーマップというものを参照すれば調べられます。
土地探しで身につけておきたい知識
土地探しに知っておけば安心。そんな知識がいくつかあります。もちろん専門家レベルまでは不要です、概要がわかっていれば選ぶ際の基準にもなり、重要事項の説明を受けるときなども理解が深まります。
建築条件
建築条件とはその土地で家を建てる際、建築会社（ハウスメーカー）が指定されていることを指します。土地の購入＝指定のハウスメーカーで建築する、ということですね。併せて3ヶ月以内に建物の契約をする、など期限が設けられていることがほとんどです。
ハウスメーカーが選べないのはデメリットにもなり得ますが、売り主の利益が確保しやすいため相場より安い価格にもなります。なお、交渉次第（金額の上乗せなど）で建築条件を外せる場合もあります。
建ぺい率と容積率
建ぺい率＝敷地面積に対する建築面積。建物の広さに関係し、大きいほど広い敷地を使えます。
容積率＝敷地面積に対する延べ床面積。建物の高さに関係し、大きいほど高さを出しやすくなります。
土地ごとに建ぺい率と容積率の上限が決めてあり、その範囲内で建物を設計することになります。200㎡の土地で建ぺい率50％なら100㎡までの敷地を建物に利用でき、容積率80％なら建物全体の延べ床面積160㎡までを使える、ということです。
用途地域
都市計画区域内には用途地域が設定されています。
まず、都市計画区域というのは街づくりの方針のある地域のこと。誰もが好きな場所に好きな建物を建てていたら、景観・交通・治安などの面で住みづらい街になるので地方自治体が地域ごとに方針を定めているんです。
用途地域の種類によって建物の種類、高さ制限、建ぺい率と容積率などが制限されます。「第一種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」など全13種類の地域に分けられます。店舗が建たない住宅地やアパートやマンションが建てられる場所、商業施設の多い地域など地域の性格が出せるようになっているわけです。
土地の用途地域から建物の大きさや高さの限度や周囲の環境がわかります。周辺にどんな施設が建つ可能性があるのかが把握できるので知っていて損はありません。
2項道路とセットバック
2項道路とは幅4m未満の細い道路。狭あい道路ともいいます。住宅の建築には接道義務という幅4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければならない決まりがあります。ただ現実には幅4mに満たない道路も多く存在するので、セットバックをして建築することになります。
セットバックとは道路幅の基準を満たすために必要な距離を後退すること。道路幅を確保するために敷地面積を少し減らして、後ろに下がって家を建てます。道路の中心線から2m後退するため、幅3.6ｍだとすると2ｍ（中心線から交代する距離）-1.8ｍ（既存道路幅の半分）＝0.2ｍ。20cm後退する計算です。建物はもちろんフェンスや駐車場は作れません。モノを置いてもいけません。
なお、都市計画区域外では接道義務がありませんのでセットバックは不要です。
旗竿地という特殊な形状
旗竿地は画像のような形の土地です。細い通路を通ったメインの敷地は、まわりを他の敷地で囲まれています。特徴的な形から注意すべき点があります。
まず、住宅に囲まれている場所では日当たりの悪さなどが懸念されます。通路が細いと建設重機が入れずに建築費用が増えたり、駐車場・駐輪スペースの確保が難しいこともあります。
一般的に旗竿地は避けられがちなので、土地の価格は相場より安いことも多いです。道路から離れている環境が静かで落ち着く、という見方もできるので、工夫次第でお得になる形状とも言えます。
災害への強さの調べ方
自然災害は避けられないので対策が重要です。建物の構造はもちろんですが、土地の位置や地盤の強さも調べておきましょう。
土地の災害耐性はインターネットでも調べられます。国土交通省ハザードマップポータルサイトでは洪水、津波、土砂災害などのハザードマップが確認できます。地方自治体が公開しているハザードマップも参照できるので一度は目を通しておきたいです。
地震への強さは地盤強度が関わります。ジャパンホームシールド 地盤サポートマップなどの地盤調査会社が調査結果を公開しています。
また、盛土（もりど）地域は東日本大震災で被害が大きかったことが分かっています。国土交通省 大規模盛土造成地マップの公表状況等についてで盛土マップを公開している地方自治体の一覧が確認可能です。
土地探しは資金計画、優先順位、事前知識が大切
土地探しはマイホームへの大きな第一歩です。が、100％完璧な土地はありません。
市場に出ている土地の中からベターな選択肢を取るには、現在と将来のビジョンを持つことが大切です。ビジョンがあれば予算内で優先順位をつけられます。最寄り駅までの距離、日当たり、広さ、騒音、治安、周辺施設など…。
優先順位からの条件に合いそうな土地を選ぶとき、事前知識が役に立ちます。販売図面からわかること、現地に行ってわかること、目に見えない地盤や登記情報。例えば販売図面を見て、用途地域がわかれば今だけでなくこれから周囲に建つ可能性のある建物が想定できます。すぐ近くにマンションができないか？などの判断ができますね。
一生に一度の家づくりで後悔しないために…
- 商談を進めているハウスメーカーの対応がいまいち良くない…。
- 今検討している会社以外にも、他にもっと良いハウスメーカーがあるのでは無いか？
- 家づくりで失敗したくないから、誠実で実力のあるハウスメーカーに依頼をしたいが、探し方が分からない…。
家づくりを進めている方で、このような悩みを抱えている人は多いのでは無いでしょうか。
他の会社を比較したくても、ハウスメーカーにプランを作成して貰うにためには、展示場に行って「相談」→「商談」→「間取図案作成」→「商談（展示場に再訪）」というプロセスを踏む必要があり、それは正直かなりの労力を使います。
ただでさえ、仕事や育児で日常が大変なところに、数社に同時進行でプラン作成を依頼するのは腰が重い…。と感じている方は多いでしょう。
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